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依旧月份-今年楼市的涨幅不会超过19年的这些上涨明显城市-爆料新闻

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核心一二線的小陽春依舊存在,三四線返鄉置業啞火

1月17號,國家統計局出了最終數據,2019年全國商品房銷售面積為171558萬㎡,而2018年全國商品房的銷售面積是171654萬㎡,相比下降了0.1%。正如我在2018年的跨年演講中的預測,17.1億㎡將成為中國樓市的天花板。

2020年一開年,也就是1月6日,央行就直派福利,下調金融機構存款準備金率0.5個百分點,釋放長期資金約8000億元。個人預測,今年還會有2-3次的降准,為市場提供更多的資金,支持經濟復蘇和發展。

房住不炒的基調不變,限購放寬會遍地開花

大部分重點二線城市在19年的表現一般,但是毫不影響開發商在此拿地的熱情。尤其是杭州,成為2019年的賣地之王,達到2836億元。像蘇州、武漢、南京、重慶、寧波和成都,一眾重點核心城市,賣地收入都排在全國前十。在開發商集體做莊二線之下,在國家穩樓市的需求下,作為樓市的中堅力量,這批重點二線城市將會走出一波相對火熱行情,一部分量漲價也漲,一部分就算價漲幅不大,量也必定漲,這是大概率事件。

當前樓市已經進入一個內部循壞,也就是相當一部分是有房的人賣了房再買房,或者就是有房的人再買第二、第三套……中國城鎮當前人均近40㎡的居住面積,從大層面來說已經是告別了住房短缺的時代。但是大家依舊缺好的房子,尤其是在大城市缺好房子。

而利率方面,在LPR改革之後,利率就直接參考LPR走向,LPR在最近一次也就是12月20日報價后,沒有進行調整,5年期LPR依舊維持4.8%。個人預測,最快1月份,其實也就是今天,最遲2月份會迎來一次下調,支持樓市小陽春的形成。LPR在今年會走低,但是下調幅度不會太大。

本文首發於微信公眾號:大鬍子說房。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

自15年啟動這波樓市上漲,5年時間,消耗了大量的買房需求。換句話說,樓市韭菜割得差不多,但新韭菜又來不及生長。此刻,在房價緩漲甚至有些地方不漲的情況下,大家的買房觀望情緒日益濃烈,從過去的擠破腦袋搖號搶房,到現在的先觀望觀望再說。

但是有一點,漲跌分化會比19年會更加明顯。2019年,漲幅明顯的重點城市有南通、寧波、深圳和昆明等,漲幅都在10%-20%。下跌的重點城市數量並不多,典型的有貴陽、福州,而且下跌的幅度並不大。我認為,今年樓市的漲幅不會超過19年的這些上漲明顯城市,但跌幅會比19年下跌的重點城市更明顯。

降准還會繼續,LPR會走低

深圳在2019年提前走出了一波獨立上漲行情,整體上漲10%以上,部分板塊如南山科技園、寶中等板塊漲幅達到了15-20%。2020年,已經上漲過的區域,房價會有所放緩,而其他沒怎麼漲的如龍崗、龍華和福田等很多板塊會補漲。

而上海,2019止住了下跌,同時成交量也在下半年有明顯提升,這個趨勢在2020年大概率會延續,而量漲所帶來的就是價升。

北京自16年調控以來,房價一路向下調整。至今,很多地方已經跌幅超過15%,甚至20%,直至當下,整個北京的樓市銷售情緒依舊相對低迷,二手房轉手周期依舊較長。實際上,北京的購房首付比例平均高達45-50%,首付比例高壓制了很大的需求和購買情緒。但需求只能被壓制,不會被消滅,充分調整了3年的北京,在2020年大概率會有一波漲幅。

重點二線城市會迎來一波行情

一線、強二線城市的豪宅會有不錯的行情

所以,在18年年底我就提出:17億㎡的住宅銷售面積將會成為中國樓市的天花板,未來再難突破。這一點在19年得到了驗證,我認為2020年將會延續。

所以,2020年買房,依舊是選擇在年頭或年末買,也就是1-2月份,或者11-12月份。

整體上,2020年社會上的資金會更充裕,整體上貸款會更加容易,抵押貸,裝修貸會活躍起來。但由於5月份上線的新版徵信系統,徵信會加嚴。房產越優質、徵信越好的人越能從銀行貸更多錢出來。所以,請愛惜自己的徵信,不然銀行錢再多也不會貸給你。

當然,這裏要注意的是,如果以1000萬作為豪宅的分水嶺,只有極少部分城市能承載這種產品。北上廣深杭州廈門寧波青島成都蘇州南京三亞等,其他城市,若有此類價格以上的產品,最好別碰,後期難以轉手。

前面和大家說了,2020年的樓市小陽春大概率會出現,一二線重點城市的較好行情會延續到5月、6月份。但是下半年,個人預測樓市成交量會走低,全年下來呈現出前高后低的走勢。為何是前高,因為上半年有各種利好政策的刺激,有較好成交氛圍的延續。同時,這也是穩樓市的操盤策略需要,若是不在上半年刺激一波樓市,到了下半年要扭轉態勢就難上加難。

2020年,對大部分三四線城市來說是比較艱難的一年。19年,很多開發商拿地就已經從過去大量建倉在三四線,轉變成重點在一二線拿地。再加上20年是棚改收官之年,失去了棚改這個強大的購房需求創造方式,三四線的房價上漲動能更加匱乏。在即將到來的春節,很多三四線城市的售樓部一定會張燈結綵,敲鑼打鼓祭出更多的花招,打出更多的優惠吸引返鄉人流買房,但是效果不會太好。 返鄉置業人群,大部分都是白領或者小企業主階層。在19年經濟相對低迷之下,大家實際上並沒有賺到多少錢,手頭錢不多,同時對2020年的發展又沒有很大的把握,所以大家不會像17/18年那樣隨意投資房產。所以,2020年,很有可能會是自16年以來,三四線城市樓市最差的1年。想在三四線城市做房產投資的,我建議停止你的行為。而那些在三四線有投資性房產的,建議大家及時轉手賣掉。

樓市不會比19年更好,但是也不會太糟糕。畢竟,樓市即使不是當前中國經濟發展的火車頭,至少也還是壓艙石,必須要穩,所以2020的房價暴漲和暴跌的可能性都為零。

2020年樓市整體上會前高后低

2020年樓市整體不會比2019年更好,但依然存在結構性機會

北上廣復蘇,深圳補漲,環深有機會

於此同時,財富的頭部聚集效益越來越明顯,不管經濟好壞,腰部至頭部這批人的財富始終沒變,甚至是越有錢的人在變得越有錢,那麼對豪宅的需求無非就是這批人的剛需罷了。所以,大家可以看到深圳在19年的豪宅漲幅非常明顯,深圳灣大部分項目年上漲15%是非常普遍的事情。而事實上,19年一線和強二線城市的豪宅成交量相比18年都要更好。尤其是北京,5000萬以上的頂豪成交量,佔了全國一半以上,而且同比漲幅明顯。

個人對這以下四類城市2020年限購限售的預測情況一線城市:整體限購死死的,局部區域會適當開口放寬。比如北京通州,上海金山、奉賢等。2020年的行情,我認為限購最緊的首都也該松下尊口了,比如外地人在通州買房需要通州當地3年社保,可不可以放寬為5年北京各區社保都行?其次,上海的一些郊區,比如金山、奉賢完全也可以效仿廣州,你看廣州從化和增城一直都沒限購,總得給外地人買房開個口子呀。 二線城市:整體放鬆和局部放開。強二線:以學歷方式放開:武漢、南京、天津、青島、蘇州。這些城市可以學杭州,本身大學生也多,即是留人才,也是穩樓市的手段。中等二線:降低社保或稅單年限,西安、鄭州、無錫、大連,濟南,寧波,石家莊。弱二線:全面放開限購,太原、南昌。你看人家昆明和南寧沒限購,19年樓市就火得不得了 三線城市:幾乎會全線放開,泉州、孝感、淮安、鎮江、贛州。環京津的保定、承德、廊坊、唐山、秦皇島。比較沒把握的是這批環北京和天津的城市,如果不是這麼特殊,他們連限購都不需要。 限售:大概率不會放開。19年的開封、張家港的限售放開一日游事件反映限售作為調控底線不會輕易鬆開。讓進不讓出,防止炒樓資金流入。 整體下來就是:限貸、限售堅守住,限購、限價靈活調

結合2019年大部分一二線城市的成交量、價格變化,還有限購放寬政策下,銀行降准等系列利好之下,一二線城市的小陽春依舊存在。在北上廣深,或者是一系列如杭州、成都、武漢、蘇州、南京等強二線,我建議有需求的, 2月份春節回來就可馬上入手。等3/4月份小陽春起來,即使房價漲幅不高,但是買房困難度會變大。

至於環深,也就是東莞塘廈、鳳崗,還有惠陽、大亞灣,大家要重點關注,甚至及早入手。一方面,在深圳一波上漲之下,必定會對周邊區域帶來影響。其次,在19年榮獲社會主義先行示範區光環稱號之下,擴容會變成一個比較強烈,而且會是自上而下的需求。恰逢2020年又是深圳特區40周年,是否會派禮包呢?拭目以待。

2019年全國商品房銷售金額為159725億,相比2018年的149973億,增長了6.5%。成交量相比去年下降,銷售金額卻上升。很明顯,不可否認的事實是:2019年,全國整體房價依舊上漲了,整體上漲了6.7%,超過了19年的GDP增長速度。 2020年的樓市又該如何呢?針對2020年的樓市,我做了八大預測,供大家參考!

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